Кадастровая стоимость квадратного метра квартиры в Москве в среднем на 3,9% ниже, чем рыночная. Наиболее недооценены государством квартиры в центральной части города (в среднем на 7,1%), а наиболее близка к текущим ценам оценка квартир на юго-востоке столицы (среднее завышение на 0,3%). В некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры оказалась занижена в десятки раз, но есть и случаи завышения в 1,5-2 раза. Таковы результаты исследования, проведенного Аналитическим центром ЦИАН в октябре 2016 года, – когда началась массовая рассылка москвичам новых платежей по налогу на квартиры.

С 2016 года в Москве стартовал переходный период к новому налогу на недвижимость, который завершится в 2020 году.  Этот процесс затронет миллионы жителей Москвы и других регионов, которые владеют жильем. В Москве количество квартир превышает 4 млн. В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по городу к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 рублей, а налог, с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 рублей.  Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов).  С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей.

В ходе исследования Аналитический центр ЦИАН сравнил результаты оценки средней рыночной стоимости кв. м квартир в 30 000 многоквартирных домов Москвы и кадастровой оценки средней стоимости кв. м квартир в тех же домах. Исследование проводилось на всей территории города, за исключением новых территорий — Новомосковского и Троицкого округов, где пока проживает около 3% населения города и велика доля индивидуальных домов. В среднем по городу средняя стомость кв. м квартиры на октябрь 2016 года составила 198 439 рублей, а кадастровая стоимость, определенная в конце 2014 года – 185 776 рублей.

В 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев – ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаютя редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельными – стоимость судебного процесса будет выше, чем экономия налоговых платежей за 20 и более лет для подавляющего большинства квартир. Таким образом, надежды многих владельцев квартир съэкономить на налоге малоперспективны и в будущем они могут надеяться только на прохождение в список льготников (их уже 15 категорий), а также на вычеты (например, налог не начисляется на «первые» 20 кв. м). Вероятно, как и в случае платежей за капитальный ремонт, круг льготников может быть расширен.

Наиболее лояльно оценщики нанятые государством для составления кадастровой оценки, отнеслись к владельцам квартир в районе Куркино (недооценка в среднем на 35%), Крылатское (недооценка в среднем на 27%) и Якиманка (недооценка в среднем на 24%).  Больше всего переплатить придется владельцам жилья в Текстильщиках (переоценка на 12%), Черемушках (переоценка на 10%), Аэропорт (переоценка на 9%).  Подробнее сравнение рыночной и кадастровой цены кв. м квартир по районам и округам смотрите в Таблице 5 в конце исследования.

Если смотреть статистику по отдельным адресам, то больше всего повезло жителям элитного дома по адресу Брюсов переулок, д. 19 возле Мэрии Москвы – при средней рыночной цене кв. м в 1 482 419 рублей, кадастровая стоимость кв. м здесь составляет 438 556 рублей. Список 10 наиболее недооценных домов смотрите в Таблице 1. Случаи переоценки более характерны для окраин города, потрепанных старых домов, жилого фонда рядом с промышленными зонами и вдали от станций метро. Владельцам квартир в таких домах придется переплачивать налога по несколько тысяч рублей в год. Список домов, квартиры в которых переоценили смотрите в Таблице 2.

Таблица 1. Наиболее недооцененные дома Москвы.

Адрес Средняя оценочная стоимость кв. м квартир Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир Разница, руб Разница, %
пер Брюсов, д. 19 1 482 419 438 556 -1 043 863 -70%
пер Молочный, д. 5 954 988 121 479 -833 509 -87%
пер Молочный, д. 1 (2) 954 988 139 820 -815 168 -85%
ул Большая Пироговская, д. 8 1 190 178 384 084 -806 094 -68%
пер 2-й Обыденский, д. 5 954 988 169 975 -785 013 -82%
пер 2-й Обыденский, д. 7 954 988 187 900 -767 088 -80%
пер Коробейников, д. 22 (2) 782 498 17 634 -764 864 -98%
ул Малая Полянка, д. 13 907 883 147 911 -759 972 -84%
пер Коробейников, д. 22 (3) 782 498 28 241 -754 257 -96%
пер Молочный, д. 7 1 176 014 443 580 -732 434 -62%

 

Таблица 2. Наиболее переоцененные дома Москвы.

Адрес Средняя оценочная стоимость кв. м квартир Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир Разница, руб Разница, %
Новочерёмушкинская улица, 42к1 184 515 275 357 90842 49%
Саратовская улица, 3к4 144 884 229 996 85112 59%
Профсоюзная улица, 40к1 191 655 275 293 83638 44%
улица Архитектора Власова, 9к3 191 536 273 837 82301 43%
Большая Черёмушкинская улица, 25к1 166 051 246 167 80116 48%
1-й Краснокурсантский проезд, 7А 175 723 251 082 75359 43%
Магистральный переулок, 5 173 391 244 556 71165 41%
2-я Рыбинская улица, 12 185 529 256 192 70663 38%
Гвардейская улица, 17к2 141 071 203 682 62611 44%
Красносолнечная улица, 40к1 110 741 156 913 46172 42%

 

Суммарно при средней налоговой ставке в 0,15% москвичи (без учета льгот и вычетов) в 2020 году перечислят в бюджет около 61 млрд рублей  — почти такая же сумма тратится за год на все детские сады Москвы. Сумма рассчитана исходя из объема жилищного фонда города в 218 913 505 кв. м. и средней кадастровой стоимости кв. м 186 000 рублей. С учетом вычета с квартир в 20 кв. м налоговые поступления могут составить 39 млрд. рублей – такая сумма тратится за год из бюджета города на культуру. Однако, по конкретным домохозяйствам налог на квартиры будет распределен неравномерно. Кому-то придется платить сотни рублей в год, а кому-то сотни тысяч и даже миллионы. Сейчас в городе принята  прогрессивная шкала налогов – при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей – 0,1%, до 20 млн рублей – 0,15%, до 50 млн рублей – 0,2%, до 300 млн рублей – 0,3%, более 300 млн рублей – 2%.  В среднем налог на квартиру в центре города будет в 7 раз выше, чем на его окраинах.

Таблица 3. Средний прогнозируемый налог на квартиру по округам Москвы

Округ Средняя квартира, м2 Средняя кадастровая

цена м2

Средняя кадастровая

цена квартиры

Средняя ставка, % Средний налог 2020 Средний налог

c вычетом 2020

Центральный 65,6 301 085 19 751 205 0,15% 29 627 20 594
Западный 59,7 195 996 11 700 991 0,15% 17 551 11 672
Юго-Западный 51,9 189 535 9 836 851 0,10% 9 837 6 046
Северо-Западный 55,9 177 520 9 923 392 0,10% 9 923 6 373
Северный 52,4 169 044 8 857 931 0,10% 8 858 5 477
Южный 49,5 167 845 8 308 349 0,10% 8 308 4 951
Северо-Восточный 46,3 159 229 7 372 292 0,10% 7 372 4 188
Восточный 48,5 156 272 7 579 182 0,10% 7 579 4 454
Юго-Восточный 48,2 156 777 7 556 629 0,10% 7 557 4 421
Зеленоградский 44,5 114 011 5 073 504 0,10% 5 074 2 793

 

С учетом прогрессивный шкалы рекордный налог за квартиру составит 17,4 млн рублей – его заплатит владелец жилья площадью 1800 кв. м в Пожарском переулке. Впрочем, это на 50% меньше, чем ему нужно было бы заплатить по рыночной оценке. Суммарно владельцы 10 наиболее дорогих квартир должны будут в 2020 году перечислить в бюджет Москвы более 100 млн рублей.  Всего в городе квартир, попавших под ставку 2%, — 46 и расположены они по 33 адресам. Хотя на самом деле сверхдорогих квартир в столице больше на порядок. Например, в базе ЦИАН сейчас выставлено на продажу 27 квартир стоимостью более 300 млн рублей.

С учетом заниженной кадастровой оценки многим владельцам квартир в центре Москвы повезло – они будут платить «типовой» налог в тысячи и десятки тысяч рублей, как например владелец квартиры площадью 155 кв. м в Коробейниковом переулке – при рыночной стоимости квартиры в 122 млн рублей, ее кадастровая стоимость составляет 1,8 млн рублей. То есть налог будет не 366 000 рублей, а 1 800 рублей. Если кадастровую оценку на такие квартиры не пересчитают, то их владельцы в центре города суммарно съэкономят десятки миллионов рублей.

Таблица 4. Квартиры рекордсмены по налоговым платежам (прогноз на 2020 год)

Адрес Кадастровая стоимость квартиры, руб. Оценочная стоимость квартиры, руб. Площадь квартиры, кв. м Налог 2020, рублей по ставке 2% Недооценка квартиры
Пожарский переулок, 13 868 441 982 1 727 296 200 1800 17 368 840 50%
Неопалимовский переулок, 8 726 302 337 1 164 212 644 1486 14 526 047 38%
Подсосенский переулок, 3 630 974 029 1 672 797 324 1922 12 619 481 62%
Коробейников переулок, 1 614 509 835 1 333 151 605 1229 12 290 197 54%
Мосфильмовская улица, 8 595 397 419 770 969 680 1718 11 907 948 23%
1-й Обыденский переулок, 12с1 552 645 413 800 313 906 834 11 052 908 31%
1-й Зачатьевский переулок, 5 521 181 123 1 019 390 652 1043 10 423 622 49%
1-й Зачатьевский переулок, 6с1 462 404 973 656 424 795 705 9 248 099 30%
Скатертный переулок, 18 432 918 553 865 931 947 907 8 658 371 50%
Гранатный переулок, 8с4 409 227 728 1 009 955 227 901 8 184 555 59%

 

 

 

 

Таблица 5. Разница средней рыночной и кадастровой стоимости кв. м по районам Москвы

Район Москвы Средняя оценочная стоимость

кв. м квартир

Средняя кадастровая стоимость

кв. м квартир

Разница,руб. Разница в %
Центральный административный округ 349 081 301 085 -47 996 -7,1%
район Якиманка 425 881 289 379 -136 502 -24,1%
район Арбат 483 822 371 716 -112 106 -17,6%
район Хамовники 478 853 380 789 -98 064 -11,2%
Мещанский район 315 397 276 224 -39 172 -9,0%
Пресненский район 343 104 292 175 -50 928 -7,8%
район Замоскворечье 308 852 287 006 -21 846 -4,8%
Тверской район 356 251 324 574 -31 678 -4,3%
Басманный район 285 045 266 845 -18 200 -2,7%
Таганский район 250 254 236 916 -13 339 -2,5%
Красносельский район 282 362 277 866 -4 496 3,4%
Западный административный округ 208 648 195 996 -12 652 -1,7%
район Крылатское 361 509 216 712 -144 796 -26,6%
район Тропарёво-Никулино 224 794 194 289 -30 505 -11,8%
район Очаково-Матвеевское 201 740 164 661 -37 080 -9,2%
район Проспект Вернадского 241 171 221 450 -19 721 -5,5%
район Раменки 264 674 236 920 -27 755 -5,1%
район Солнцево 140 591 135 781 -4 810 -3,2%
район Ново-Переделкино 137 773 135 646 -2 126 -1,1%
район Кунцево 188 970 190 018 1 048 2,0%
Можайский район 171 321 174 559 3 239 2,8%
район Филёвский Парк 210 543 216 257 5 714 3,8%
район Фили-Давыдково 203 605 208 012 4 406 4,3%
район Дорогомилово 295 870 303 342 7 471 5,2%
район Внуково 119 235 126 392 7 157 6,6%
Юго-Западный административный округ 190 196 189 535 -661 0,5%
район Тёплый Стан 178 975 165 909 -13 066 -6,6%
район Северное Бутово 159 301 150 374 -8 927 -5,3%
Гагаринский район 280 500 263 603 -16 897 -3,6%
район Ясенево 171 270 168 007 -3 263 -1,6%
район Котловка 176 180 172 684 -3 497 -1,6%
район Зюзино 175 857 173 889 -1 968 -0,7%
район Коньково 187 233 183 905 -3 328 -0,3%
Ломоносовский район 244 443 243 688 -755 0,1%
Академический район 213 756 213 961 205 0,9%
район Южное Бутово 140 071 142 793 2 722 2,6%
Обручевский район 212 033 216 273 4 241 2,7%
район Черёмушки 200 265 217 806 17 541 9,8%
Северный административный округ 185 346 177 520 -7 825 -4,5%
Бескудниковский район 163 471 132 913 -30 558 -18,9%
район Западное Дегунино 151 613 126 241 -25 371 -16,4%
Дмитровский район 147 450 123 405 -24 045 -16,1%
район Ховрино 171 296 144 788 -26 508 -15,5%
район Восточное Дегунино 154 402 137 909 -16 493 -10,7%
район Левобережный 177 420 161 574 -15 845 -9,0%
Головинский район 164 976 149 955 -15 021 -9,0%
район Коптево 167 553 158 164 -9 390 -5,5%
район Сокол 230 353 214 875 -15 478 -5,4%
Тимирязевский район 183 006 181 947 -1 059 0,0%
Хорошёвский район 233 018 229 408 -3 610 1,0%
Войковский район 188 047 195 045 6 998 4,2%
Савёловский район 201 599 211 917 10 318 5,9%
район Беговой 221 331 235 562 14 232 7,1%
район Аэропорт 219 730 235 739 16 009 8,6%
Северо-Западный административный округ 183 950 169 044 -14 906 -7,0%
район Куркино 181 761 116 628 -65 133 -35,6%
район Северное Тушино 171 803 148 122 -23 681 -13,5%
район Строгино 195 842 177 606 -18 236 -8,4%
район Хорошёво-Мнёвники 187 132 175 035 -12 097 -5,7%
район Южное Тушино 166 275 159 362 -6 913 -3,4%
район Митино 168 377 164 315 -4 062 -2,0%
район Покровское-Стрешнево 189 059 176 243 -12 816 0,0%
район Щукино 205 336 204 343 -993 0,9%
Северо-Восточный административный округ 176 371 167 845 -8 526 -4,3%
район Южное Медведково 171 276 153 808 -17 468 -10,1%
Ярославский район 151 309 136 110 -15 198 -9,9%
Алексеевский район 211 727 192 572 -19 156 -8,7%
район Северное Медведково 173 385 158 728 -14 657 -8,4%
район Лианозово 170 615 155 322 -15 293 -8,2%
район Северный 138 170 127 466 -10 703 -7,7%
район Ростокино 181 202 168 289 -12 913 -6,6%
Останкинский район 203 122 188 699 -14 423 -6,4%
Лосиноостровский район 160 971 152 072 -8 899 -4,9%
район Отрадное 171 030 163 441 -7 589 -4,2%
район Марфино 179 546 170 013 -9 533 -4,2%
район Бибирево 158 249 151 646 -6 602 -4,1%
район Свиблово 181 157 178 129 -3 028 -1,1%
район Марьина Роща 214 702 212 387 -2 315 0,5%
Алтуфьевский район 152 803 155 041 2 239 1,8%
Бутырский район 186 866 189 712 2 846 2,3%
Бабушкинский район 170 622 173 525 2 902 2,8%
Южный административный округ 170 994 159 229 -11 765 -6,7%
район Бирюлёво Восточное 134 419 116 253 -18 167 -13,2%
район Орехово-Борисово Северное 163 591 142 158 -21 433 -12,9%
район Орехово-Борисово Южное 154 727 135 437 -19 290 -12,3%
район Чертаново Центральное 165 610 145 464 -20 146 -11,9%
район Чертаново Северное 177 595 157 349 -20 246 -11,2%
район Нагатинский Затон 185 252 167 609 -17 643 -9,3%
район Царицыно 157 838 143 356 -14 482 -9,2%
район Зябликово 156 282 142 211 -14 071 -9,0%
район Бирюлёво Западное 129 098 118 342 -10 756 -8,3%
район Чертаново Южное 157 911 149 684 -8 227 -5,1%
район Братеево 153 652 148 632 -5 021 -3,3%
Нагорный район 182 175 176 662 -5 513 -2,5%
Донской район 213 841 204 574 -9 267 -1,8%
район Москворечье-Сабурово 163 687 160 190 -3 497 -1,6%
Даниловский район 207 842 204 583 -3 260 -0,6%
район Нагатино-Садовники 180 484 179 290 -1 194 0,4%
Восточный административный округ 163 818 156 272 -7 546 -4,1%
район Восточный 117 832 101 562 -16 270 -13,5%
район Вешняки 147 567 130 095 -17 473 -11,8%
район Северное Измайлово 155 781 138 534 -17 247 -10,9%
район Сокольники 233 508 203 376 -30 132 -10,5%
район Гольяново 151 967 136 076 -15 891 -10,4%
район Ивановское 152 757 137 159 -15 598 -10,1%
район Преображенское 184 830 171 245 -13 586 -6,6%
район Новогиреево 163 783 154 276 -9 507 -5,5%
район Новокосино 150 615 146 900 -3 715 -2,4%
район Перово 158 404 154 794 -3 610 -2,0%
район Метрогородок 147 643 146 673 -971 -0,5%
район Восточное Измайлово 168 499 166 480 -2 018 -0,4%
район Соколиная Гора 174 069 172 764 -1 305 -0,3%
район Богородское 165 310 165 000 -310 0,2%
район Измайлово 174 098 177 859 3 762 2,8%
район Косино-Ухтомский 133 351 135 831 2 480 2,9%
Юго-Восточный административный округ 156 669 156 777 108 0,3%
район Кузьминки 155 593 142 211 -13 382 -8,3%
район Некрасовка 122 308 112 597 -9 711 -7,7%
район Выхино-Жулебино 151 832 142 699 -9 134 -6,2%
Рязанский район 153 940 149 678 -4 262 -2,3%
район Лефортово 182 875 181 701 -1 174 0,1%
район Печатники 146 175 145 533 -642 0,5%
район Марьино 158 453 159 585 1 132 0,7%
район Люблино 149 770 154 072 4 303 3,1%
район Капотня 123 348 127 336 3 988 3,3%
Нижегородский район 156 127 166 380 10 254 6,8%
Южнопортовый район 188 156 200 275 12 119 6,8%
район Текстильщики 155 867 174 519 18 652 12,3%
Зеленоградский административный округ 124 923 114 011 -10 912 -8,4%
район Савёлки 130 718 113 348 -17 369 -12,8%
район Матушкино 128 689 113 211 -15 477 -11,7%
район Силино 123 068 113 105 -9 963 -8,1%
район Старое Крюково 122 828 113 433 -9 396 -7,6%
район Крюково 120 523 115 366 -5 157 -4,2%
Весь город 198 439 185 776 -12 663 -3,9%

 

 

 

ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЛЮБЫХ ДАННЫХ ОТЧЕТА – ССЫЛКА НА АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ЦИАН ИЛИ САЙТ CIAN.RU ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ!

 

 

_____________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU (Недвижимость и Цены), EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 5 млн. уникальных пользователей.